定價成本與利潤算例

地產、物業管理與貸款經紀：收入、完整利潤、現金、稅務和增長計算

本章所有商業費率、業務量、工資預算、成本和估值參數都是教學假設，不代表市場標準、最低工資、可實現收益或個案稅務結論。金額為澳元。除專門註明含GST的現金例外，經營模型按不含可抵扣GST的口徑；無法抵扣的稅額應計入實際成本。核查日期為2026年10月9日。先理解錢屬於誰，再計算收入，最後討論老闆能拿走多少，順序不能倒過來。

一、先分清三種規模數字與真正營業收入

地產機構賣出價值2,160萬元的房屋，不等於機構營業收入2,160萬元；物業公司代收507萬元租金，不等於賺了507萬元；貸款經紀協助結算2,160萬元貸款，也不等於收入2,160萬元。這些是成交、管理或貸款規模，企業收入是依法有權取得的佣金、服務費及其他真實收入。

報表首頁應同時放規模與收入，並寫名稱，避免團隊因為“做了很多錢”而誤判企業已經盈利。

二、每個月至少看四張不同的表

損益表回答這一期間收入減成本後如何；現金流表回答何時收到與支付；資產負債表回答擁有、欠下和投入了什麼；客戶資金明細回答替每位客戶持有多少、為什麼。它們互相核實，但不能合併成銀行餘額一張圖。

地產佣金可能已按適當會計基礎確認而尚未收到；物業銀行賬戶可能有大量客戶餘額；貸款企業可能已收前端卻面臨未來追回。老闆需要看到這些差異。請會計師把會計政策和經營管理模型分開說明：管理模型可用保守預計幫助決定，但正式賬務和報稅按適用規則。任何“我想留一筆準備金”都不自然變成可抵稅費用。

三、先把老闆勞動算進去，再談投資回報

老闆每週做銷售、管理、檢查、貸款分析和收賬，必須給這些工作估一個合理替代成本，才知道這門生意是否真正創造了超過勞動的回報。但這項經營比較與稅務扣除不是同一個問題：sole trader不能因為給自己估工資就把它作為對自己的僱傭工資扣除。

若公司確實依法支付董事或員工報酬，按真實安排記賬及處理工資義務；若只是比較模型裡的假想成本，另做調整表。一個人同時做管理和銷售，要防重複計，也要防漏計。教學模型下文列“老闆管理替代成本”，只用於判斷經營經濟性；正式報稅由稅務代理按實際主體、支付和法律確定。

四、成本拆成隨業務變化與維持企業兩層

隨案件變化的可能有銷售獎勵、平台分成、單案廣告、核驗、轉介和直接處理；維持企業的可能有管理人員、辦公室、保險、基礎系統、審計及固定推廣。但分類不是永久標籤，某些工資是固定的，某些平台是按量的，廣告在成交失敗時也已花掉，必須按真實合同重建。

貢獻＝企業收入－相應變動成本；經營利潤＝總貢獻－固定或期間成本。貢獻為正但業務量不足，公司仍可能虧損；貢獻為負時，增加同樣案件可能越做越虧。先算清一宗交易或一套物業帶來多少可用於覆蓋固定支出的金額，再決定促銷、增員或接新區域。

五、地產完整案例：二十四宗交易怎樣產生432,000元收入

假設一年二十四宗完成並有權收傭的銷售，平均售價900,000元，教學佣金率為售價的2%，該2%在此為不含GST的機構費用率，不是推薦或法定佣金。每宗收入900,000×2%＝18,000元，全年24×18,000＝432,000元。

若合同實際表述為含GST的2%，計算就不同，不能仍將18,000全當淨收入。本例先固定口徑，後面比較費率才有意義。銷售收入應有有效委託、佣金觸發及實際交易證據，具體會計確認按所用基礎；報價、掛牌和口頭接受都不能直接等於已到賬收入。尚未成功案子的工作也需在成本里體現。

六、地產變動成本逐項減，不只減銷售提成

35%是本模型的完整人力預算比例，不是合法工資方案或Award最低比例；實際待遇必須另行核驗。每宗貢獻218,880÷24＝9,120元。活動預算以完成案件等效分攤，若未成交活動顯著增加，應按真實花費補入，不能假設只有成交才產生成本。

七、地產固定成本之後，全年只剩6,880元

固定預算為老闆管理角色替代90,000元、行政支持60,000元、場地24,000元、系統保險合規20,000元、公司自身獲客18,000元，合計212,000元。營業貢獻218,880減212,000，經營經濟利潤6,880元，約為收入1.59%，尚須區分稅務調整、所得稅和資本資金安排。

一個看上去成交二千多萬的團隊，可能只在正確支付勞動及管理成本後留下這樣薄的回報。若宣傳“利潤96,880元”而刪去老闆管理90,000，就是把老闆勞動與投資利潤合在一起。兩種數字都可以展示，但必須說清，尤其向合夥人或買家解釋時，不能來回切換口徑美化結果。

八、地產保本點與少成交四宗的後果

在每宗貢獻9,120元、固定成本212,000元及當前容量不變假設下，保本宗數為212,000÷9,120＝23.2456，需至少二十四宗。若只有二十宗，貢獻182,400元，減固定成本後虧29,600元。三十宗則貢獻273,600元，利潤61,600元，但必須確認現有人員與其他成本能支持三十宗。

這個敏感性計算假設變動成本按宗同步變化。現實中廣告和部分工資早已承諾，成交降到二十宗，成本不一定按比例下降，損失可能更大。老闆應另做“少成交但已花錢”版本，而不是隻看理想公式。保本點是一張帶假設的地圖，不是銷售團隊必須達成便可免風險的承諾。

九、地產降價0.2個百分點，可能吞掉全部利潤

把本例淨佣金率由2%降到1.8%，每宗收入16,200元。若人力和渠道仍分別佔35%與6%，其他直接成本仍1,500元，每宗貢獻16,200×59%－1,500＝8,058元。二十四宗貢獻193,392元，減212,000元后虧18,608元；原本6,880元利潤變成虧損，差25,488元。

保本需要212,000÷8,058約26.31，即至少二十七宗，且額外產能不能增加太多固定成本。折扣談判時應問能換來什麼真實價值：更容易服務的範圍、減少某些合法可減工作、合理多項合作，還是隻有客戶一句口頭承諾。不能為了“份額”犧牲每宗貢獻，又沒能力承接多出來的業務。

十、地產獲客要包含未簽約和未成交的勞動

教學活動支出2,000元，團隊投入二十小時，按完整資源成本80元/小時計1,600元，總獲客資源3,600元。若產生兩宗真正新增並完成的交易，平均1,800元/宗；若只有一宗，為3,600元；若暫未完成，應保留管線，不把未來佣金提前當已實現回報。80元不是法定工資或個人收費。

不能把同一筆獲客支出同時列在每案直接成本和固定營銷裡又扣一次；也不能只算廣告現金而漏團隊時間。記錄線索來源、合格程度、諮詢、委託、成交和實際收入。不同季度的成交可能來自前期營銷，採用一致追蹤口徑，避免一個短月的結果讓你誤停有效渠道或繼續放大無效渠道。

十一、物業管理案例：代收租金與費用收入分開

假設一百五十套，平均每週租金650元，一年五十二週，理論年租金150×650×52＝5,070,000元。為教學保守模型，假設實際符合管理費計收基礎的金額為理論值95%，即4,816,500元；這個95%是空置、實際收款等綜合假設，真實合同的計費基礎必須逐項確定。

按不含GST的6.5%教學管理費率，年管理費4,816,500×6.5%＝313,072.50元。另假設合法有權取得的租賃服務費用26,000元及其他約定服務12,000元，全年機構收入351,072.50元。26,000可對應四十項每項650的教學服務，並非全國統一租賃收費，也不能在沒有授權時自動扣取。

十二、物業管理完整損益：不是收租就等於被動收入

平均每套全年收入約2,340.48元，成本約2,106.67元，經濟利潤約233.82元。平均數用於理解組合，不能斷言每一套都賺同樣的錢；高維修、遠距離和頻繁爭議物業可能虧損，需要下一層案件數據。

十三、物業費率優惠，按總組合而非單週感覺算

若同樣計費基礎把費率從6.5%降到6%，年收入減少4,816,500×0.5%＝24,082.50元。其他收入與成本不變，利潤由35,072.50降到10,990元。降到5.5%時，管理費264,907.50元，加其他38,000、減316,000，變成虧13,092.50元。

客戶可能覺得只差半個百分點，你卻應知道對薄利潤機構影響很大。費用透明且依法約定的前提下，可考慮適當服務範圍和收費結構，而不是藏額外費用追回折扣。不要給新客戶低價後，讓老客戶服務質量下降來補成本；也不要為留住虧損組合無止境免費加工作。個別收費改變還需核有效變更方式與客戶權利。

十四、每套物業的成本，按工作而非房價估

教學甲物業每年管理及服務收入2,400元，實際投入二十小時，完整資源成本60元/小時為1,200元，再有分攤系統、差旅及管理500元，貢獻或分攤後餘額700元。乙收入同樣2,400元，卻投入三十八小時，人工2,280元，其他500元，餘額為負380元。

這些不是法定收費基準，也不能機械因租客需要更多服務就任意加價。它們幫助老闆理解組合複雜性、報價與人員容量。記錄工時聚焦維修、換租、檢查、爭議、路程和資料，不要求員工每一分鐘都填表。若乙的高工時源於本公司返工，先修流程；若長期服務範圍過大，依法與客戶討論合理安排。

十五、新增二十套，為什麼首年可能虧27,000元

假設二十套完整年度可帶來每套2,300元收入，共46,000元；新增人員、系統及支持全年42,000元，穩定整年僅多4,000元，尚未計過渡。如果一次接管費用8,000元，完整第一年也可能淨少4,000元。

若新人員成本42,000元從年初發生，而二十套到年中才集中接入，當年收入只有23,000元，再加8,000元接管成本，增量結果23,000－42,000－8,000＝負27,000元。不能用“簽了二十套”立刻把46,000填進本年收入。分批增長需要按每月有效管理數和真實成本時點預算，租賃未穩定、資料缺失和客戶流失還會增加不確定性。

十六、物業流失率會吃掉你認為穩定的收入

假設年初一百五十套，全年失去十五套，並且平均在年中離開，每套完整年度收入2,300元，簡單教學當年收入影響15×2,300×0.5＝17,250元；下一完整年度的年化缺口為34,500元，前提是不補回。不同退出日期、費用結構和成本節省會改變結果。

把流失分成出售、業主自管、價格、服務問題、地域調整等原因，才能決定是否能改善。用新增套數減流失看淨增長，再看留存收入與利潤。贏了二十套、失去十五套，不能只向合夥人報告增長二十套；同時也不能不分原因把全部流失歸咎於物業經理。業務書價值取決於可持續收費與合同權利，非通訊錄數量。

十七、貸款經紀案例：前端與trail分開算

假設一年三十六宗結算，每宗貸款600,000元，合計貸款本金21,600,000元。前端毛佣金教學率0.6%，毛收入129,600元；平台分配15%後，企業前端為110,160元，每宗3,060元。所有比例取合同和真實條件，本例不是市場報價。

另假設來自已有及當期組合的符合條件年平均貸款餘額30,000,000元，毛trail年率0.15%，為45,000元；企業保留85%後38,250元。總收入110,160＋38,250＝148,410元。三千萬元平均存量不是把當年2,160萬元本金直接改寫，需要歷史書與有效餘額證據。初創企業不能套成熟書的trail收入。

十八、貸款完整預算顯示虧損，不能只看每筆3,060元

8,000元是經營風險預算，是否形成會計負債、費用或稅務扣除須另判斷。若暫不計該預算，其他同口徑成本156,000元，經濟結果仍為負7,590元。不要把“還沒真的追回”當整個生意已經盈利，更不能把老闆80,000元勞動全部刪掉後宣稱賺很多。

十九、新開貸款公司，不能借用成熟同行的續傭

為穩健啟動計劃，先做trail為零的情景，前端110,160減完整經營及風險預算164,000，差額53,840元。這不是說首年依法絕不可能收到trail，而是提醒你不要把尚不存在、條件未滿足的存量收入當保底。實際逐月按結算、餘額、合同起算與扣抵建立表。

假設年內貸款量均勻建立，平均有效餘額可能遠低於年末餘額；還要考慮提前結清、產品條件和平台安排。最直接的建模方法是每筆或每月批次列結算時間、符合計費的餘額與費率，按實際報表核。把年末貸款書全部乘全年trail，通常會誇大第一年的收入。

二十、貸款保本宗數必須加上容量條件

在成熟trail38,250元、每宗淨前端3,060元、總預算164,000元且其他費用不變的簡化假設下，所需宗數為(164,000－38,250)÷3,060約41.0948，至少四十二宗。沒有trail則164,000÷3,060約53.5948，至少五十四宗。

但從三十六宗增到五十四宗，是否需要多一名支持、更多獲客和核驗成本？如需新增30,000元固定成本，公式要重算。先看經紀與支持人員處理全體進件的真實容量，包含沒有批准和沒有結算的案件。不能為達到保本宗數降低責任貸款、客戶最佳利益或資料質量要求，否則未來的投訴與追回可能超過新增收入。

二十一、貸款流水很大，也可能每單貢獻過薄

教學另一單：淨前端3,060元，合法合規且有依據的轉介成本600元、直接處理資源1,200元、核驗系統120元，剩1,140元用於覆蓋其他固定成本和風險。若為搶渠道將轉介成本提高到1,200元，其餘相同，只剩540元，減半還多。

需要區分直接處理資源是否已在年度工資預算裡；做年度彙總時不可再扣一遍。案件貢獻模型用於比較客戶類型和流程，年度工資用來解釋實際總費用，兩者通過合理分攤連接。複雜案件的收入可能相同、耗時翻倍，必須事先評估能否以合規服務方式承接，不靠事後突然向客戶加費補救。

二十二、clawback風險：金額、時間和稅務分開管理

逐案登記可能追回的合同期間、觸發、計算、已發獎勵、平台扣抵和爭議狀態。教學預計三宗事件，每宗最終由企業承擔2,400元，則現金風險7,200元；假設預算留8,000元，餘額800元只是模型差，不能保證覆蓋更多事件。實際追回應按證據核，不能一概套同一比例。

管理準備、會計確認和稅務扣除分別交專業人員判斷。已收到前端後花掉全部，再遇平台從新收入扣回，會形成現金危機。不能為了避免追回不當阻止有利於客戶的再融資，也不能自動把損失轉給員工或客戶。合同是否允許、法律是否限制以及已到期工資的保護，必須各自審查。

二十三、把GST從價格中正確拿出來

當一筆款確為含10%GST的應稅服務價格時，不含GST金額＝含稅金額÷1.1，GST＝含稅金額÷11。19,800元對應18,000收入與1,800GST，不能用19,800×10%得到1,980。若費率報價含GST與不含GST混用，利潤模型會從起點就偏。

地產代理服務、代辦費用、物業服務與客戶住宅租金的稅務性質分別判斷。貸款金融供應本身的GST處理，也不能直接套到經紀服務；ATO解釋financial supply facilitator與供應金融權益的主體不同，經紀服務並非因為涉及貸款就自動input taxed。ATO GSTR2002/2 ↗會計應對每類收入和成本設置正確稅碼。

二十四、GST註冊看營業額，不看老闆利潤

一般企業GST turnover達到75,000元或符合預計達到等條件時需註冊，稅務營業額有自己的計算和排除項目，不是銀行所有進賬，也不是淨利潤。ATO說明達到應註冊情形通常須在二十一天內登記；自願註冊也有相應持續要求。ATO GST註冊 ↗

地產代收客戶定金、物業租金、股東借款、貸款本金不應未經分析全部塞進自己的GST營業額。反過來，企業虧損不表示不需GST註冊。每月看當前及預計口徑，尤其突然接入一批物業或地產成交增加時。定價與合同應在正確時點反映註冊和稅務情況，不能收了費用後才發現報價裡沒有為應付GST留空間。

二十五、一個小BAS現金例：賬戶多4,000，不代表賺4,000

教學某期間企業應稅服務收款含GST33,000元；符合全額抵扣條件的採購含GST11,000元；真實工資支出18,000元，沒有GST。收入淨額30,000，採購淨額10,000，工資18,000，簡化利潤2,000元。現金33,000－11,000－18,000＝4,000元，其中淨GST為3,000－1,000＝2,000元。

繳付這2,000後才與簡化利潤相符，所得稅及其他安排還未算。該例假設有關款項、稅期和抵扣都滿足條件，沒有其他BAS項目；實際BAS還可能包括PAYG withholding、instalments等。不要把企業每張支出發票都除十一抵扣：工資沒有GST，私人或其他不可抵扣部分需排除，供應商是否正確收稅與憑證也要核。

二十六、淨額結算的貸款佣金，也要看完整報表

平台可能先收總佣金、扣費用再匯淨額。銀行只顯示淨款，不足以說明收入、費用、GST和調整如何組成。要求可複核結算單，識別交易主體、gross、GST、平台費用、clawback、trail和實際付款，並核是否採用有效的recipient-created tax invoice等安排。

教學銀行收到3,300元，可能是含GST收入3,960減含GST服務費660，也可能是另一種結構，不能僅憑到賬數猜稅碼。若為前一種且相關稅務條件成立，收入淨3,600、費用淨600、淨GST300、銀行3,300，經營淨貢獻3,000。會計必須按真實合同與單據確認，不把示例當所有aggregator統一做法。

二十七、所得稅算應稅結果，不是銀行餘額乘25%

公司、sole trader、合夥和信託的納稅機制不同；公司通常需判斷是否符合base rate entity條件，符合者現行公司稅率25%，其他一般30%，不是所有叫小生意都自動25%。老闆個人領取工資或股息，另有個人稅務結果。business.gov.au企業所得稅 ↗

教學公司應稅收入80,000元，若確適用25%且忽略其他調整與抵免，稅為20,000，稅後60,000；這不證明60,000全部可分紅，因為可能尚未收款、需要還本金和更新設備。個體經營按個人情況計算，不可借用該公式。讓稅務代理解釋賬面利潤到應稅所得的調整表，再定稅款儲備。

二十八、PAYG withholding與instalments是兩回事

withholding是企業按適用要求從員工等款項中扣留並交給ATO的稅；instalments是對本企業或個人預計所得稅的預繳安排。兩者都可能影響BAS或付款日曆，但不能把扣下的員工稅當公司利潤，也不能誤以為預繳所得稅是一筆額外營業費用。

工資總額與銀行給員工的淨工資不同。教學某批毛工資10,000元，假設依法計算出的代扣為2,000元，則淨髮8,000，企業仍欠ATO2,000，super等另計；2,000僅示範金額，不是適用稅率。工資清單、STP、BAS和銀行付款應可互相核對。每次稅額變化追查原因，不讓軟件默認設置長期無人檢查。稅務登記入口 ↗

二十九、2026年super已改變現金節奏

從2026年7月1日起的Payday Super已實施，ATO說明按QE的12%計算並隨發薪支付，通常須在七個工作日內被基金收到，特定情形有延長期。不能再把季度super儲備當可使用三個月的日常週轉金。ATO Payday Super ↗

教學某月工資及獎勵中確認QE為25,000元，則對應3,000元super；但實際分批發薪時需分別安排，不等月末一次忽略時限。佣金、津貼或其他款項是否屬QE要正確核定。處理退回和賬號不匹配，核基金收到而非只核公司提交。招聘預算還須考慮休假、適用加班津貼、保險及其他義務，不能只在工資後面加12%就叫全部成本。

三十、Payroll tax是州稅，不因員工拿ABN就消失

工資稅按州及領地規則判斷，涉及澳洲工資總額、當地門檻、集團安排、部分承包付款與其他項目。相關實體可能需考慮grouping，不能把同一業務拆幾家公司就認定每家都獨立享完整門檻。各州稅率與門檻不同，跨州用工更應建分配表。business.gov.au工資稅 ↗

每年和重大增員前，向負責稅務人員提供全部實體、各州人員、獎金、super、承包與關聯安排。不要只看本辦公室每月工資是否低於網上某個舊數字。即使某年不用交，也保留判斷依據；收購另一團隊、股權關係變化和外包模式變化時重新核。工資稅、工傷保險、僱傭身份和super測試各自分析，不能互相代替。

三十一、車輛、招待、課程和家庭辦公室別憑感覺抵稅

看房差旅、業務車輛、培訓、設備和辦公室可能有可扣部分，但需實際用途、憑證、分攤和適用規則；私人部分、招待及資本項目不能隨意當一般費用。公司車輛供私人使用還可能涉及FBT，客戶晚餐也不是因為談過生意就一律全額抵稅。企業稅務與扣除入口 ↗

操作上給每筆支出附用途、人員、案件或活動、私人部分及票據，稅務代理再判斷。培訓用於現有業務與取得全新職業資格可能有不同處理，不能僅憑課程有“business”字樣。房貸或地產同行告訴你“我們都這麼報”，不是證據。目標是把正確成本記全，而不是把家庭消費包裝成公司經營。

三十二、2026永久20,000元即時抵扣，不是政府報銷

ATO當前說明自2026年7月1日起，合資格小企業簡化折舊制度下20,000元即時資產抵扣門檻已永久提高。需滿足適用小企業、選擇簡化折舊、資產首次使用或安裝可用、資產成本嚴格低於門檻及其他條件，按應稅使用部分處理，不是所有裝修、商譽或客戶書都能用。ATO現行IAWO說明 ↗

教學合資格設備淨成本12,000元，假設可全額扣除且企業適用25%所得稅、當期能利用扣除，稅額影響約3,000元；企業仍付出12,000現金，稅後經濟支出約9,000。為了省3,000稅去買不需要的設備，不是賺了12,000。是否有足夠應稅收入、GST和私人用途等都影響實際結果。

三十三、虧損稅務：不要照抄已經過時的carry-back說法

2026年的新立法已重新設置合資格corporate tax entity的loss carry back安排，適用2026年7月1日或之後開始的有關收入年度，可涉及前兩個合資格年度，並受先前稅負、franking account餘額和其他資格及完整性條件限制。不能一概說這項制度永遠只到2022—23年，也不能說任何個體經營虧損都可立即退現金。2026稅改法Schedule1 ↗

經營賬面虧損先轉為正確稅務虧損，再看主體、歷史申報、過去稅額、選擇與使用限制。未來可能的抵扣或退稅，尚未確定金額與時間前不填進本週可用現金。其他結轉虧損、個人非商業虧損等另有規則，由稅務代理具體分析。稅務減輕損失不能替代改善負貢獻或停止不可持續業務。

三十四、PSI和公司結構，不能靠一張註冊證判斷

經紀或代理收入若主要來自個人技能和勞動，可能需要分析personal services income及相關規則；經營規模、人員、資產和真實安排影響結果。通過公司收錢、不只一個客戶、按佣金收費，都不足以單獨證明規則不適用。對每個產生有關收入的人和年度作實際判斷。ATO PSI適用測試 ↗

把客戶獲取方式、合同、工作責任、員工和業務結構交稅務代理，不以“公司稅比個人低”為唯一目的決定分配。達到personal services business等判斷也不意味著其他反避稅或支出規則完全不用管。成立結構是為了適合經營與風險管理，稅務結論應來自真實事實，而不是先選低稅結果再倒做資料。

三十五、公司錢拿回家，先確定它是什麼

支付給老闆的錢可能是工資、費用報銷、合法股息、償還股東借款或公司向股東貸款，各有條件和賬務。不能統一寫“老闆提款”便以為像個人錢包。私營公司給股東及關聯方的某些付款、借款或債務豁免可能涉及Division7A，不當處理可能形成不利稅務結果。ATO Division7A風險 ↗

企業每月向老闆付款前記錄依據、批准、稅務及流動性。股東原先借給公司50,000元，償還本金與分配利潤不同；公司借錢給股東又是另一方向。家庭房貸、孩子學費和私人購物不通過經營費用掩蓋。合夥人之間用同一規則處理，避免有一人把公司賬戶當額外分紅。

三十六、利潤怎樣變成現金：做一張橋接表

教學某季度會計利潤20,000元，含非現金折舊4,000；購置設備支付18,000；應收增加10,000；應付增加3,000；償還借款本金8,000；支付所得稅5,000。假設其他因素不變，經營及有關現金變化為20,000＋4,000－18,000－10,000＋3,000－8,000－5,000＝負14,000元。

利潤為正，賬戶仍減少14,000，並不必然意味著會計錯了。設備購買和借款本金不應再隨意全記進當期損益；應收增加意味著賺錢但未收；應付增加只是暫未付，並非永久節省。真實報表還需考慮GST、預付、押金和其他項目。這張橋接讓老闆知道應該追收款、減少資本投入，還是解決經營本身虧損。

三十七、十三週現金錶，按最可能發生的日期填

以下是獨立的公司現金教學情景，金額按實際收付口徑假設，支出已包括所列期間需支付的公司義務；不含任何客戶信託款。期初可用現金60,000元。

總收款90,000、付款129,000，淨減少39,000。不能只看第十三週仍有21,000便認定安全，應同時看最低餘額、尚未入表義務和延遲情景。

三十八、一筆收款延遲，就能讓現金錶變負

把上表第九周18,000收款延到第十四周，其他不變，第九周餘額只有6,000，第十週變負3,000，第十二週也有壓力。全年可能仍盈利，但公司不能等全年結算後才付工資。提前看到這個缺口，應在第十週之前合法安排真實融資、收款或支出調整。

不要把客戶款、應交稅或未發工資當備用資金。收入延遲時，與供應商協商有依據的付款安排、暫緩非必要資本投入、讓股東按書面協議投入，或研究適當融資；不能用假交易和提前抽取未有權佣金填空。現金錶每週滾動，已發生改為實際，未來保留依據，才能發現樂觀預測不斷向後推的問題。

三十九、啟動資金要包括凍結與回款延遲

教學啟動支出60,000元：法律會計8,000、系統12,000、佈置10,000、保險現金8,000、培訓7,000、營銷15,000。租賃擔保凍結12,000元；必要公司現金支出每月18,000，預計三個月沒有可用經營收款，需54,000。初始資金需求60,000＋12,000＋54,000＝126,000元。

這些項目並非全部立即可扣費用，擔保也不是日常可用現金。真實開業應再看時間、GST可回收、延期和預計收入，不把“能裝完辦公室”當資金足夠。貸款公司某月收到第一筆佣金，不代表所有啟動缺口立即填平；地產案長週期和物業逐步加入都需要具體的月度現金曲線。

四十、房東contribution與rent free，利潤和峰值分別看

教學裝修先付40,000元，房東在合格完工及提交憑證後貢獻15,000元，淨投入25,000，但在支付前仍可能需要40,000峰值資金。兩個月免基礎租金不一定免outgoings、網絡、清潔或其他支出。貢獻的稅務、會計、GST、歸還與租約條件應分別審查。

三年租約若貢獻在提前退出時按合同需部分返還，財務模型把觸發情景列出；不能只把15,000當無條件收入。租金優惠應與總租期、遞增、裝修限制和make good一起比較。另留擔保佔用與退還時間，供應商欠款和期末恢復責任不能在財務模型裡消失。談租約的作用是改善完整成本，不是製造第一年漂亮數字。

四十一、三個業務一起做，共用成本也要合理分配

一家機構可能同時銷售、管理和做貸款轉介或經紀，應先確認資格和利益衝突，再看財務。直接收入及成本歸對應業務；行政、房租和管理等共享成本按可解釋的使用量、工時或其他合理依據分配，不是看哪一部門賬面利潤最多就全塞給它。

教學共享成本120,000元，按記錄的資源使用銷售50%、物業35%、貸款15%，分別60,000、42,000、18,000元。該方法不是稅務唯一標準，應定期檢查是否仍合理。若物業為銷售提供大量低償服務，要顯示內部支持耗時，但內部賬不能當外部收入重複加總。合併表最終收入與費用須消除內部轉移，才知道整家公司賺多少。

四十二、合夥分配：先工資與資金，再股息或利潤

假設兩名股東各50%，一人全職管理，一人僅投資。先按真實工作約定合理報酬及依法處理，再計算可分配結果；不會因為股權相同就要求免費勞動者與投資者全部待遇相同。股東借款、本金回收、利息和擔保風險也另列，不讓所有爭執都擠進年底分紅。

教學稅後可用利潤80,000元，經核償債、流動性及公司法等條件後，治理上決定保留50,000、擬分配30,000，若普通股權利相同且合法執行，各15,000。80,000並不自動等於可合法分紅，實際需專業確認。協議還應規定追加資金、不跟投、虧損承擔、關聯交易和退出估價，防止賺時平分、虧時才爭誰負責。

四十三、不要用借款把虧損業務偽裝成盈利

貸款或股東注資進銀行會改善現金，但不是營業收入。假設本月經營現金淨流出20,000，借入30,000，銀行增加10,000，不能說本月利潤10,000。債務還有利息、本金、擔保和條件，企業必須知道未來從哪裡還。

融資適合解決有可信回收路徑的時點差或有證據的投資，不應無限填補負貢獻。如果每新增一套物業都虧、每宗貸款都不足以覆蓋直接服務，借更多錢只延遲問題暴露。與融資方提供真實賬務，不抬收入、不隱藏客戶款和欠稅。簽個人擔保前讓合夥人理解責任及退出後是否仍保留，別隻看額度獲批這一刻。

四十四、辦公室、增員或買客戶書，分別算增量回報

若升級辦公室每年增加30,000成本，沿地產每宗貢獻9,120的假設，需要至少四宗真正新增交易才覆蓋，不是現有四宗。若增員釋放的時間只變成更多沒有結算的諮詢，實際效果應繼續追蹤。物業新增組合與貸款書收購都要考慮留存、合同、平台同意、服務成本和一次遷移。

教學買入一項可合法轉移且核實的持續收入資產，年淨營業收入100,000，增量服務與合規成本60,000，貢獻40,000；價格200,000，簡單未計融資稅務和流失的回收期五年。若收入下降20,000而成本短期不變，貢獻20,000，簡單回收期十年。這個演算不是估值建議，只說明不能按收入倍數忽略成本與風險。

四十五、每月利潤差異，拆成量、價、成本與時間

收入低於預算先分業務量、平均費用、客戶流失、交易延遲和退款追回；成本超預算再分人員、外包、平台、返工、租金和一次項目。用同一口徑比較實際與預算，不因為結果不好就臨時把成本改為資本或把未到賬意向算收入。

教學地產預算二宗各18,000共36,000，實際一宗18,000、另一宗延到下月。差額18,000主要是時間，但仍有本月現金影響；若第二宗最終失敗則變成量與未回收成本問題。貸款trail減少可能來自餘額、費率、資格或平台扣抵，物業管理費減少可能來自實收、空置、套數或費率。不同原因需要不同動作，統一說“市場不好”無法管理。

四十六、設置預警線，並給每條線一個動作

可自定的教學預警包括：未來十三週出現負現金；客戶資金出現不明差額；單宗或單套貢獻持續為負；應收超公司約定期限；佣金追回顯著超過預算；員工容量已超可用時間；一項渠道佔收入過高。這些內部閾值應隨業務調整，不是監管認可的安全標準。

動作分別是更新預測並研究合法資金安排、立即調查客戶款、復盤報價範圍、跟進收款、核合同與服務問題、調整接案與人員、發展合理替代渠道。不能預警後只在看板上顯示紅色卻無人處理。涉及不能按期償債時及時獲得適當專業建議，不能繼續收更多客戶資金掩蓋企業資不抵債風險。

四十七、與會計師的月度會議，帶問題和材料去

會前給銀行核對、客戶資金獨立報表、銷售與平台結算、應收應付、工資super、費用票據、貸款及股東往來、設備和租約變化。請會計分別解釋：本月經營結果、現金變化、稅款、未核事項，以及未來三個月最可能的缺口。稅務代理和信託審計師的角色可能不同，不以一個聘用替代全部法定工作。

要求能復算的答案。例如“為什麼銀行增加但利潤下降”“這項trail按什麼依據確認”“這筆客戶廣告款屬於代收還是本企業供應”“老闆提款現在記在哪”。保存會議決定和責任人。記錄通常有法定保留要求，稅務記錄之外，客戶信託、信用與執業檔案可能需不同期限，不能統一五年後全部刪除。政府業務記錄說明 ↗

四十八、收款手續費與2026新規則，別靠改名規避

截至核查日，RBA說明eftpos、Mastercard、Visa相關網絡自2026年10月1日起移除附加費，AmEx信用卡和UnionPay也有相應安排，PayPal自10月5日起實施相關變化。具體範圍、網絡及例外按提供商和當前規則確認，不能把受限制的支付方式附加費改名“處理費”繼續收。RBA現行FAQ ↗

地產和物業還需另看租賃付款方式、客戶資金和費用授權規則，支付服務商允許某功能不等於你可以對租客收費。把真實收款成本列入預算與合法定價，合同、網頁、發票和終端統一更新。應當存在的獨立服務費用也須真實、透明併合法，不把它作為原有附加費的遮掩。

四十九、本章練習：用你的數字重做三張模型

地產填過去十二個月真實完成宗數、淨佣金、人力、渠道、公司廣告、失敗案成本和老闆勞動；物業填逐月管理數、有效計費基礎、費率、額外收入、真實工時和留存；貸款填真實結算、毛佣金、平台費、有效trail、追回、處理和獲客。每項寫資料來源及是否已核，缺數據就先列不確定範圍。

然後各做三種情景：基本、少20%收入且成本不全減、收款延一個月。比較經濟利潤、會計需調整項目和最低現金。若數字顯示不可持續，先改變收費、服務範圍、成本或規模，不能僅把目標宗數調高讓表格轉綠。把關鍵假設拿去和負責實務、薪資、稅務及合規的人複核，再據此決定投入。

五十、財務完成標準：每一元都能回答歸屬與用途

讀完後最有用的成果，是你能拿著一筆地產佣金、一套物業和一宗貸款，從原始合同與報表逐項算到公司留下的金額。能說明假設、復算數字、識別客戶資金和預測缺口，才具備決定擴張、降價、止損或出售的財務基礎。