房贷市场整体在收缩，投资者却在把钱往新房上挪。ABS 8 月 14 日公布的 6 月季度贷款指标（季调、笔数、不含再融资）：新增住房贷款 134,225 笔，环比下降 5.4%，投资者贷款环比下降 8.6%，是 2022 年 9 月季度以来最大跌幅。同一份数据里，投资者用于新建住房的贷款却升到 10,923 笔（建房 8,468 笔 + 买新建成住房 2,455 笔），占投资者贷款的 20.8%；建房这一项是 2019 年序列开始以来的最高单季。
关键事实
- 口径先说清：5.4% 是 6 月季度相对 3 月季度的环比单季跌幅，同比总量基本持平（+0.1%）；投资者总贷款同比仍 +2.8%，但增速从上季的 19.4% 明显放缓。 - 投资者买现房的贷款 40,647 笔，环比下降 14.8%；买新建的在升。投资者贷款的下跌全部来自现房。 - 分州：投资者贷款环比新州降 15.5%、维州降 14.2%、昆州降 10.1%；北领地、首都领地、塔州反而在涨。 - 自住者贷款 81,626 笔，环比降 3.3%，是 2023 年 9 月季度以来首次同比下降；首置者 29,319 笔，环比降 2.9%，同比持平。 - 同一季度 RBA 完成了今年第三次加息（5 月），5 月预算宣布了负扣税和资本利得税改革。
税改怎么影响这组数字
贷款笔数本身不能证明「钱因为税改流向新房」，但时间线是对得上的。两条已通过的规则：
- 打算买投资房的：《Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026》6 月 26 日御准：2027 年 7 月 1 日起，住宅负扣税只适用于新建；2026 年 5 月 12 日晚 7:30 之后买的现房，亏损只能抵扣其他住宅收入（含资本利得）并可结转，不能抵工资。新建住房在 2027 年前后都可以继续负扣税。 - 已经持有投资房的：财长原话：「2026 年 5 月 12 日晚 7:30 之前的所有既有投资，安排保持不变」；法案通过时称对现有投资房业主有「慷慨的既有权益保留条款」。当时已签约未交割的，按行业解读同样保留。也就是说，并非所有现房一概失去优惠。
资本利得税同步改：2027 年 7 月 1 日起用通胀指数化折扣取代 50% 折扣，并对实际资本利得设 30% 最低税率；在此之前累积的利得保留 50% 折扣。
对首置者和租客的含义：投资者转向新建，理论上增加新房供应；但现房成交端的投资需求在退，这对二手房价格和租金的影响，要看接下来几个季度的数据。
「本季度所有借款人类型的贷款都在下降。」——ABS 金融统计主管 Mish Tan 博士，8 月 14 日新闻稿
接下来看什么
- ABS 9 月季度贷款指标（11 月中公布）：新建投资贷款是否继续升、现房是否继续跌。 - 2027 年 7 月前的「抢新建」会不会推高新房价格。 - 11 月 3 日 RBA 决定对贷款需求的影响。
来源与核验
- 已核实 · Lending Indicators, June Quarter 2026 — Key statistics（季调笔数） · Australian Bureau of Statistics · 2026-08-14 https://www.abs.gov.au/statistics/economy/finance/lending-indicators/jun-quarter-2026 - 已核实 · New home loans fall 5.4 per cent in June quarter（新闻稿：分州、分借款人类型数字） · Australian Bureau of Statistics · 2026-08-14 https://www.abs.gov.au/media-centre/media-releases/new-home-loans-fall-54-cent-june-quarter - 他人说法 · Investor New Build Lending Hits Series High（读 ABS Table 13：建房 8,468、新建成 2,455、合计 10,923） · The Good Builder · 2026-08-25 https://thegoodbuilder.com.au/investor-construction-lending-hit-a-series-high-last-quarter-the-fall-in-investor-activity-came-entirely-out-of-established-housing/ - 他人说法 · Investor lending for new homes hits record high as broader mortgage market plunges · realestate.com.au · 2026-10-29 https://www.realestate.com.au/news/investor-lending-for-new-homes-hits-record-high-as-broader-mortgage-market-plunges/ - 已核实 · Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026（No. 49, 2026） · Federal Register of Legislation · 2026-06-26 登记 https://www.legislation.gov.au/C2026A00049/latest - 已核实 · Budget 2026–27 — Tax reform：负扣税限于新建、2026-05-12 前持有的物业豁免 · The Treasury https://treasury.gov.au/policy-topics/taxation/budget2026-27 - 已核实 · Tax reform bill passes the Parliament · 财长 Jim Chalmers 新闻稿 · 2026-06-25 https://ministers.treasury.gov.au/ministers/jim-chalmers-2022/media-releases/tax-reform-bill-passes-parliament
