约40万澳元的老式一居室公寓，正在墨尔本部分最昂贵的城区重新吸引买家。
买方代理机构MR Advocacy的《2026春季市场精选》报告指出，South Yarra、Elwood和Brighton一居室约41.2万至47.5万澳元的价格，远低于部分独立屋260万澳元的价格。
报道称，按租金相对于购价的简单计算，这类公寓约20年便可覆盖购价，而独立屋接近30年。在投资税制出现重大变化后，这一价位开始受到投资者关注。这是租金与购价的比较，并非扣除利息、税费、维修、空置和物业支出后的回本保证。
机构董事兼买方代理Madeleine Roberts说，情况改变了她仅在12个月前给客户的建议。“12个月前，我自己也是劝大家别买这种房子的人之一。”
报告使用截至7月31日的HtAG Analytics数据：South Yarra一居室中位价411,958澳元，独立屋197万；Elwood一居室435,070澳元，独立屋210万；Brighton一居室475,090澳元，独立屋260万。
原报道表示，阿尔巴尼斯政府今年5月预算案将负扣税限制于新建住房的改变，使这种差距更加重要；市场预期投资者会寻求更高租金回报，以弥补过去令较高负担更可承受的年度税收优惠。此处为原报道对政策背景的表述。
REA Group的9月市场趋势数据称，大墨尔本8月公寓成交中位价617,500澳元，比独立屋880,000澳元低262,500澳元，约低30%；但公寓典型要价租金每周590澳元，略高于独立屋580澳元。
按此计算，公寓年租金相当于买价约4.99%，独立屋约3.7%。然而买家此前保持谨慎并非没有道理：墨尔本公寓中位成交价仍比五年前低0.4%，同期独立屋上涨7.9%。
Roberts说，重新受关注不代表每套一居室都值得买。报告偏好1980年以前建成、小型楼群内的砖结构公寓，理想面积超过40平方米，拥有车位、自然采光及可控的业主委员会费用。
报告提醒，大型现代项目如果拥有昂贵的公共设施、外墙材料问题、诉讼或尚未解决的特别征费，需要小心。
“45万澳元就能买到，性价比简直惊人，”Roberts说。MR Advocacy近期以415,000澳元替客户买下一套Elwood Golden Mile一居室，原本已按每周450澳元出租，约对应5.6%的年租金回报率。
Belle Property South Yarra负责人兼董事Mark Konishi说，离开租赁市场的首置买家、帮助成年子女的父母和州际投资者，都是这类一居室的买家。
“很多房子还没有正式上市，我们就卖掉了。”他说，本月办公室在完整广告推广前，已经做成约五六笔这样的交易。他所在市场的一居室周租可达550至650澳元，视房产而定。
但KRIA Mortgages董事兼房贷经纪Rishi Bhatia提醒，追求最低房价的人可能面对更少融资选择。他合作的大多数主要贷款机构要求公寓至少约40平方米。
结果可能与直觉相反：35万澳元的小公寓，仅因面积较小，就可能比60万澳元的房产更难贷款。
他说，一些能借到50万至60万澳元的首置买家，故意寻找35万至40万澳元房产，以给家庭预算留下更多余地。“他们只是想先踏进房地产市场。”
他建议签约前取得预批准，并确认贷款机构接受那套具体房产，特别是面积不足40平方米的房子。
原文图注：Madeleine Roberts称自己改变了一年前的一居室建议；大墨尔本公寓中位售价比独立屋低近30%，但租金要价略高；South Yarra的3/38 Kensington Rd公寓以50万澳元售出；Elwood的4/11 Bluff Ave以44万售出；Mark Konishi介绍首置、父母资助及州际买家需求；Rishi Bhatia谈买家主动降低预算；Brighton的107/317 New St以45万售出。
