自5月联邦预算案以来，拍卖成交率一直在40%至55%左右。图片：Monique Harmer
悉尼房价跌势正在加快。随着市场出现进一步加息的警告，疲弱市况已扩散到此前躲过这轮楼市低迷的地区。
realestate.com.au公布的独家数据，首次完整呈现5月联邦预算案以来各郊区的房产价值变化。数据显示，过去3个月，悉尼近97%的郊区房价下跌，只有6个郊区的房产价值录得上涨。
同期，接近125个地区的房产价值平均减少逾9万澳元。
这与楼市低迷初期大不相同。5月预算案前几个月，房产价值下跌主要集中在市场的高端和中端领域。
跌势已扩散到此前未受楼市低迷影响的外环地区。
公寓市场也未能幸免。此前受冲击较轻的悉尼公寓市场，近期同样出现广泛下跌。
realestate.com.au自动估值数据显示，在该季度有销售数据可查的郊区中，81%的公寓价值下跌。
少数公寓价值上涨的地区，主要是内城区的豪华住宅区；较便宜的西区郊区反而录得近期最大的一批跌幅。
在部分地区，近期跌势已把房产价值拉回2022年和2023年时的水平。
REA Group经济学家Eleanor Creagh表示，直到最近仍在上涨的市场，未来可能继续承受下行压力。
“负担能力收紧，加上借贷成本上升，正在削弱此前表现较强的市场。”Creagh说。
她预计，未来几个月房价仍可能下跌，因为利率上升、税务变化，以及借贷成本上升的累积影响，都会对需求造成压力。
SuburbData分析师Jeremy Sheppard说，政府改革负扣税和资本利得税，令市场对价格走势产生不确定性。因此，不论是否直接受改革影响，各类买家的需求都将在一段时间内保持低迷。
“在不确定时期，大多数买家都会退到场外。”他说。
近期公寓价格跌幅最大的一批郊区，分布在外环和中环，季度跌幅介乎8%至18%。
其中包括Sutherland Shire南缘的Heathcote，以及更北面的East Hills和Picnic Point。Parramatta地区的Telopea和Berala，跌幅也相当可观。
Heathcote近4年的价格涨幅几乎被这轮跌势抹去。该郊区独立屋中位价值在9月录得95.8万澳元，几乎回到2022年的水平。
经纪人表示，市场普遍弥漫着不确定性。图片：Sarah Wilson
Blacktown地区也出现重大转变。由于房产相对负担得起，即使今年早些时候加息后，该地区原本仍能吸引大量买家。
但realestate.com.au显示，该地区一些最便宜的郊区已经大幅降价。Whalan、Dharruk、Shalvey、Blackett和Mount Druitt的房价平均下跌6%至8%，约为5万至9万澳元。
分析集团FoundIt研究主管Kent Lardner说：“这是市场下行周期中不可避免的一环。”
“利率上升、联邦预算案税务改革，以及全球经济的一切变化，共同形成了冲击楼市的完美风暴。最先受影响的是富裕郊区，如今跌势已经扩散。”
按名义金额计算，最大跌幅出现在北岸、东区和北部海滩的独立屋市场。
买家代理Rebecca Hall透露，她已谈成大幅折扣。图片：John Appleyard
东区郊区Paddington的房屋价值平均下跌26.2万澳元，跌幅为8%；附近Surry Hills则下跌约22万澳元，跌幅为10%。
过去3个月，St Ives、St Ives Chase、Beecroft和Neutral Bay等北岸郊区的房屋价值，平均下跌超过15万澳元；Bondi和附近的Dover Heights也在其中。
买家代理Rebecca Hall近期为买家洽谈了多宗大幅折价的房产交易。她说，愿意出价的买家正在得到回报。
“没有人知道市场什么时候触底，但现在很多房产的价格确实很划算，所以我们看到一些买家重新入市。”她说。
Hallmarq买家团体董事Hall表示，卖家已经意识到，买家的借贷能力比去年低得多，因而必须大幅下调预期。
“去年有能力支付250万澳元的人，如今最多只能支付230万澳元，而且现在可能只想实际花费不到200万澳元。”她说。
她补充说：“对于可能已经习惯房产价值年年上涨的房主来说，这往往是一个不小的冲击。”
