澳洲楼市跌势正在加快。房价已经比高位低了超过5%，市场预测还会继续下行。
对首次置业者来说，这似乎是个好消息，但利率上升至今并没有让住房变得更容易负担。
数据分析公司Cotality的数据显示，今年四次加息令收入处于中位数的家庭少了约9%的借贷能力，相当于9万澳元。
房主和租客同样感受到压力。Roy Morgan的研究显示，超过32%的借款人如今面临房贷压力风险，较1月增加8.4%；租房市场则依旧供不应求。
各大银行和分析师预计，房价跌幅将在7%至15%之间。美国投资银行Morgan Stanley的预测更为悲观，认为这可能成为40年来最大的一次房价调整。
家庭还受到整体经济环境拖累。利率达到15年来最高，生活成本危机和对经济衰退的担忧不断升温，消费者信心也徘徊在历史低位附近。
要判断澳洲房地产市场下一步可能走向何方，可以看看塔斯曼海峡对岸的新西兰，以及太平洋彼岸的加拿大。
三国都经历过住房危机：新冠疫情期间房价空前上涨，住房供应短缺，负担能力恶化。
但疫情之后，澳洲走出了不同的轨迹。新西兰和加拿大的房屋价值几年前已经开始下跌，澳洲的下行周期却刚刚拉开序幕。
来源：SBS News
经济合作与发展组织（Organisation for Economic Co-operation and Development）的数据显示，截至2026年第一季度，新西兰和加拿大的房价与收入之比已经大幅低于疫情时期的峰值；澳洲的这一比例仍在疫情高位之上。
澳洲的房价与收入之比目前反而比疫情时期峰值高出4.7%。
澳洲是否会走上两国走过的道路？它又能从两国的楼市调整中借鉴什么？
新西兰的楼市调整
新西兰平均房产价格在2010年至2020年间上涨85%，疫情期间又跳升44%，2022年达到106万新西兰元（100万澳元）的高点。
Cotality New Zealand研究主管Nick Goodall说，超低利率、疫情援助措施和放宽的贷款规则共同推高了这轮房产热潮。
他认为，这个峰值“非常不自然”。利率开始上行后，市场随即反转。
为了压低疫情后的通胀，新西兰储备银行（Reserve Bank of New Zealand）连续12次加息，到2023年5月把现金利率推高至5.5%。
澳洲现金利率的峰值则是2023年11月的4.35%。
2023年，新西兰进入衰退。利率上升打击需求，劳动力市场也转弱，房产价值在18个月内从峰值回落约18%。
Cotality New Zealand的Nick Goodall表示，新西兰的房地产繁荣由超低利率、疫情援助措施和较宽松的贷款规则推动。图片：供图
此后，房价基本持平。
随着利率回落，住房负担能力开始好转。自2024年年中起，利率已连续9次下调。
Cotality计算的全国房价与收入比，反映一个家庭要用多少年收入才能买下中位价房屋。该指标从2021年末9.8的峰值，降至2026年第二季度的6.7。
Goodall说，另一个更有用的指标是偿还房贷所需的家庭税前收入中位数占比。目前这一比例为40%，低于2021年末超过50%的峰值，也低于42%的长期平均值。
增加住房供应和改革规划制度也产生了影响，奥克兰尤其如此，当地改革允许建设更高密度的住房。
Goodall告诉SBS News，在过去一块只能建一套房的土地上允许建造更多房产，“确实让价格涨得更慢，甚至可能带来更大的跌幅”。
近年来，新西兰的住房负担能力有所改善。图片：Getty / Hagen Hopkins
最近一个季度，首次置业者占成交量的29%，创下Cotality从2003年开始追踪以来的最高比例。
Realestate.co.nz的数据显示，租房负担能力也有所改善。2025年租金较前一年低1.8%，是10年来首次按年下跌。
租客面对的竞争减少了，因此可以慢慢寻找；供应充足也让他们更有主动权。
与此同时，住房供应增加、人口增长放缓，令投资者面对更高的持有成本、较弱的资本增值预期和下降的租金回报。
Goodall说，房地产投资者仍然“可以设法维持”，但这“绝对不像利率很低时那么容易”。
加拿大的楼市调整
加拿大房价在新冠疫情期间上涨超过50%，从2022年初的高点回落约20%。
超低利率，以及封城和远程办公改变居住偏好后人们转向较大郊区住宅的趋势，共同推高了房价。
加拿大央行（Bank of Canada）把现金利率从2022年3月的0.25%提高到2023年7月的5%。房价在当年晚些时候开始急跌，之后跌势逐渐放缓。
加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）助理首席经济学家Robert Hogue说，这轮调整虽然带来一些缓解，但房价仍远高于疫情前，多伦多、温哥华等城市的住房仍特别难以负担。
多伦多等加拿大城市的住房负担能力仍是主要问题。图片：Getty / Francois Nel
Hogue告诉SBS News，对普通加拿大人来说，加拿大许多地区的房子依然买不起，只是“与几年前相比，买不起的程度没那么严重了”。
他说，加拿大现金利率自去年10月以来一直是2.25%，预计未来一年会上升。经济增长放慢则可能压低工资增幅，因此住房负担能力短期内不大可能改善。
疫情后移民人数激增，显著推高住房需求。仅2023年，加拿大就通过永久和临时移民增加了超过120万人口。
加拿大政府随后着手减轻移民压力，把临时居民入境人数削减了约43%。
政府还计划将永久移民目标从此前的50万人下调到去年的39.5万人，并在未来几年继续削减。
Hogue表示，限制临时移民已经让租房市场降温。
rentals.ca本月公布的数据显示，加拿大各地挂牌租金同比下降4.2%，连续下跌的时间达到24个月。
不过，需求下降也产生了连锁影响。Hogue说，由于回报减少、建筑成本上升，公寓开发商推出的项目变少了。
他担心，等移民重新增加时，这可能带来问题。
他说：“像我这样思考三、四甚至五年后的人，对此非常担忧。”
澳洲有哪些可借鉴之处
新西兰的住房负担能力已经改善，加拿大却仍承受显著的住房负担压力。
要看清这对澳洲意味着什么，首先需要理解澳洲楼市为何没有走上加拿大和新西兰的道路。
Cotality数据显示，澳洲疫情期间的房产热潮不如新西兰和加拿大猛烈。2020年4月至2022年2月，澳洲房价上涨约25%。
房价最初下跌后又重新上升，直到2026年3月创下新高。此后连续6个月下跌，目前较峰值低5.2%。
然而，房价下跌并未改善住房负担能力。按照realestate.com.au的指标，一个收入处于典型水平的家庭在全澳只能买得起12%的房屋，这一比例创下新低。
独立经济学家Saul Eslake说，澳洲今年才开始下行，部分原因是政府直到最近仍用现金补助等计划支撑住房市场。
他指出，加拿大和新西兰没有采取同样的干预方式。
来源：SBS News
Eslake还比较了就业情况：澳洲目前的失业率为4.6%，低于加拿大的6.4%和新西兰的5.6%。这意味着家庭出售房屋的压力较小，房价受到的下行压力也相应减弱。
澳洲现金利率目前为4.6%，高于新西兰的2.75%和加拿大的2.25%。但Eslake提醒，现金利率不同，并不意味着房贷利率会出现同等幅度的差距。
加拿大房贷往往固定利率5年，直到最近，许多加拿大房贷利率仍高于澳洲的浮动房贷利率。新西兰的浮动利率也常常与澳洲相近，尽管新西兰现金利率较低。
Eslake说，新西兰人口增长慢于澳洲，部分原因是许多新西兰人前往塔斯曼海峡另一侧寻找更好的经济机会。加拿大则在几年前就推出措施限制临时移民。
海外净移民（NOM）统计每年抵达澳洲的长期移民人数。来源：SBS News
联邦政府直到上个月才宣布收紧临时移民规定，联盟党和一国党则承诺进一步大幅削减。
Eslake表示，如果削减移民接收人数，幅度又足够大，而且针对的是特定类别的移民，就可能减少住房需求。
他估计，房价在两年内下降10%至15%会改善住房负担能力；但他警告，跌得更多会伤害经济。
在他看来，要把住房负担能力置于优先位置，关键是彻底改变社会看待住房的方式。
他说，澳洲人越来越把住房当成“向上发展的工具”——这是他讨厌的政客惯用说法——但从未认真追问：究竟要超越谁？
答案是自己的子女和孙辈。Eslake说，人们已经把住房视为积累财富的手段，而不是满足基本人类需求的方式。
Eslake指出，政府即使现在也不愿把负扣税、资本利得税等已经冷却投资者需求的政策变化，明确表述为改善住房负担能力的措施。
经济学家Saul Eslake表示，政府一直不愿把政策变化描述为改善住房负担能力的努力。图片：AAP / Mick Tsikas
Eslake说，政府“有意识地寻求减少投资者对现有住房的需求”，目的是让首次置业者能以更低价格买房，也就是改善住房负担能力。
但他认为，政府从未这样说明政策目的，而是回避了这一点；政府仍受一种观念束缚，认为住房的主要用途是积累财富，而非满足基本人类需求。
新西兰经济学家Shamubeel Eaqub认为，改变这种观念可能和改变住房政策一样困难。
他说，新西兰的经验显示，人们可能太习惯房价不断上涨，以至于接受另一条道路成为一道巨大的心理障碍。
Eaqub告诉SBS News，房价上涨时，人们很容易只关注自己变得更富有、生活也更轻松了。
但他说，一个经济体真正要做的事困难得多：如何创造优质企业、优质工作和高质量生活，以及建立有利于社会的更广泛竞争环境和政策环境。
原报道图表说明（翻译）
房价自2016年以来的变化：图中为经通胀调整的住宅房价指数，2010年设为100；120表示实际房价较2010年高20%。图表显示价格随时间的变化，不表示房屋的澳元金额。2026年第一季度标注值：新西兰157、澳洲142、加拿大140；图中历史高点标注为新西兰216、加拿大199、澳洲142。来源：国际清算银行，经FRED。
2016年以来利率比较：图中按每周间隔展示各国央行设定的官方政策利率，这些利率影响包括房贷在内的借贷成本。2026年10月标注为澳洲4.60%、新西兰2.75%、加拿大2.25%，并标示2020—2021年疫情低点及2023—2024年疫后高点。来源：澳洲储备银行、加拿大央行、新西兰储备银行。
1972—2025年海外净移民：原报道图以人数展示年度海外净移民历史变化；来源：澳洲统计局。
