转载说明：以下为今日墨尔本编译报道全文。需求和审批缺口为报告估算，不等同于已完工住宅实际缺口；开发商及业界的评价归属于文中受访者。
人口激增令悉尼建筑业不堪重负。在部分地区，新住宅需求已经达到获批住宅项目的4倍。
一份最新发布的“住房建设黑点”报告，点出了大悉尼地区人口增长超过住宅审批速度的区域；81个城区的新增需求已经高于供应。
2022年至2025年间，悉尼新增居民接近32.6万人，由此产生约12.1万套新住宅的需求。但同期获批住宅略少于9.7万套，缺口约为2.4万套。
这一供需落差在悉尼南区尤其明显。St George地区的多个主要中心就位列全市最大的“住房建设黑点”，其中包括Hurstville、Kogarah和Rockdale等城区。
值得注意的是，榜单上不少城区近几年已经出现开发项目。
一份新报告指出，大悉尼地区有81个城区的新增需求超过供应。图片：NCA NewsWire/Gaye Gerard
该报告由Bolst Property Group委托编写。该集团创办人Tom Bolst说，Hurstville、Kogarah以及Rockdale–Banksia等城区的情况表明，施工现场清晰可见，并不代表住房供应一定跟得上。
他以Hurstville–Central为例说，研究估计当地三年内需要816套住宅，但获批项目只有201套。Bolst说，民众看到起重机后，可能会以为建设量已经足够。
然而，关键在于住宅的数量和类型是否与需求增长相匹配。这些数字显示，即使施工活动一目了然，审批数量仍未跟上需求。
Bolst表示，利率、建筑成本和预售要求都会显著影响项目的时间安排和可行性，大型开发项目尤其如此。
他指出，澳联储9月29日加息0.25个百分点，将现金利率提高至4.6%，进一步增加了压力。买家要面对更高的还款额和更低的借贷能力，开发商则要承担更高的融资成本；这可能使项目更难达到预售要求，并导致延期。
Bolst补充说：“建筑成本又增添了一层不确定性，而一个大型项目就可能让某一年的审批数量看起来异常强劲。”
“我认为，住房政策需要更加关注获批项目能否真正获得融资并建成。”
新州榜单中名列前茅的许多城区近年来已经有开发项目，但仍未能跟上人口增长。图为Hurstville的6 Jack Brabham Drive新开发项目“Horizon”
与此同时，Gyde Consulting的另一项分析显示，如今新州每100套被记录为在建的联排别墅和公寓中，每年约有40套完工。2018年至2020年间，这一数字约为每100套70套。
澳洲规划协会（Planning Institute of Australia，PIA）和澳洲城市发展协会（Urban Development Institute of Australia，UDIA）新州分会表示，在建住宅和已完工住宅之间的差距不断扩大，应促使各方更加关注住房获批后的交付障碍。
PIA政策与倡导高级行政主管Jo McClellan说，这些发现说明，住房改革不能只着眼于规划审批。
Sekisui House位于St Leonards的Waterstone项目效果图，该项目目前正在建设中
她说：“规划体系批准的住宅数量增加了，但对行业和政府而言，挑战是让这些项目最终全部完工。建设项目管线不断扩大，只有在完工住宅相应增加时才是好消息。我们必须更加关注，究竟是什么阻碍住宅项目沿着管线推进。”
UDIA新州分会行政总裁Stuart Ayres表示，如今让住宅完工、让住户拿到钥匙，比以往任何时候都更应成为重点。
他说：“人们不可能住进一纸批准文件，而现在我们还看到，从开工到完工所需的时间也大幅延长了。随着完工速度急剧放缓，建设项目管线必须大幅加强，否则我们会进一步落后于住房供应要求。获批后并不存在单一瓶颈，因此政府必须找出并解决阻碍可行项目变成已完工住宅的各种障碍。”
Castle Cove居民Elizabeth Armbrister和Stephen Armbrister购入了Sekisui House旗下Waterstone项目的一套四居室期房公寓。图片：Jane Dempster/Daily Telegraph。
对于准备缩小住房规模的Elizabeth和Stephen Armbrister夫妇来说，在St Leonards新开发项目置业，起初也伴随着对施工延误的担忧。不过，项目提供的生活方式以及开发商的声誉最终打消了他们的顾虑。
Elizabeth Armbrister说：“当然，这确实是你会留意的问题。我们通过朋友等渠道找到的很多地方，都出现过这类延期。”
她说：“Sekisui House的声誉实在太好了，确实让我们完全消除了对延期以及任何其他问题的担忧。”
这对已经成为“空巢家庭”的夫妇，购买了Sekisui House旗下Waterstone开发项目的一套四居室期房公寓。
Stephen Armbrister说：“我们两个人住在Castle Cove一栋很大的三层房子里，显得空荡荡的。Liz发现了这个项目，而我当然马上就同意了。”
新州住房建设“黑点”排名前十的城区
城区 2022-25年新增居民 FY23-25年获批住宅 预计审批缺口 Hurstville – Central 2,204 201 615 Kogarah 1,895 191 567 Spring Farm 1,646 199 350 St Leonards – Naremburn 1,540 187 546 Jordan Springs – Llandilo 1,346 80 328 Shortland – Jesmond 1,313 156 391 Rockdale – Banksia 2,107 295 515 Wagga Wagga – North 417 26 128 Liverpool – East 1,917 360 473 Bankstown – North 1,185 70 339
来源：Australia’s Building Blackspots报告
*据2021年澳洲人口普查数据显示，Hurstville华人居民占当地人口总数的47.1%，华人数量在当地排第一。
