可复制的表单与话术

地产、物业管理与贷款经纪工具箱：从第一份计划到交割退出的实操工作表

一、工具箱的使用顺序

本章不是让你一天填完几十张表。准备开业时先完成业务边界、主体权限、资格、现金和服务流程；开始接案后启用客户、资金、报价和文件检查；稳定经营后使用利润、留存和人员容量；出现亏损或准备出售时再启用救援和退出表。每张表指定负责人、更新频率和证据位置，避免模板只存在老板电脑里。

地产销售、物业管理和贷款经纪选择各自模块，混合经营则分别填写。表格中数字均为教学假设，币种为澳元；没有特别注明时经营利润示例按不含GST口径，现金表按实际收付。模板不是法定表格，不能代替所在州官方文件、持牌机构要求或合格专业审查。法律和政策核查截至2026年10月9日。

二、一页业务设计表

填写：客户是谁、解决什么问题、谁付费、实际服务、所在州、签约主体、负责人员、收入触发、退款或追回、客户资金、所需许可与不做的服务。不要写“提供一站式地产服务”，而要拆成“代理卖方销售住宅”“代房东管理租赁”“获授权提供住宅贷款协助”等可判断的活动。

示范填写：销售部门向卖方收佣金，实际服务含营销与谈判，收费条件依有效委托及当地法律；物业管理向房东收管理费，代管租金另入正确资金流程；贷款业务由获授权主体收平台佣金，收入及追回依实际合同。最后一栏写需要进一步核实的事项，尤其跨州、商业融资、买方代理和关联转介，不要用空白代表不适用。

三、主体与权限登记表

同一品牌有两个主体时，分别列行，不把贷款代表号码贴到地产合同上假装全部覆盖。每次董事、负责人、营业地址、平台或业务范围变化，都重新检查受影响行。负责登记的人应将未完成事项发给决策者，而不是默默把“申请中”改成“有效”。

四、各州开业核查请求模板

给监管或专业顾问的提问可以写：“我们计划由主体A在地区B提供服务C，人员D承担角色E，预计持有资金F。请确认需要的公司及个人许可、负责人、营业地点、信托与保险安排，申请期间允许和不允许的活动，以及跨州部分的处理。”附主体图和岗位表，问题越具体，答复越有用。

记录答复日期、答复人、官方出处、仍需材料和适用假设。NSW公司、VIC实际控制负责人、WA执业证明、SA登记、TAS类别等不能互相替代。若只得到一般网页，继续对照自己的条件；网页有“可能”“例外”时，不要自行删去限制。NSW公司牌照 ↗、VIC公司许可 ↗

五、开业先决条件放行单

分为主体成立、必要许可生效、人员资格、监督、保险、账户、客户文件、系统安全、投诉、工资和应急安排。每项只能填“完成并附证据”“不适用并附理由”“未完成”。为每个未完成项写阻止哪项业务上线，不要让一个整体绿色进度条掩盖关键许可仍待批。

示例：办公室装修完成可以验收，但公司代理许可未生效，就不能因为前台已经上班而开展相应受许可活动。信用授权尚未完成，则可做的筹备和不能做的客户协助应明确区分。最后由具有相应职责的人确认可以上线的具体范围，并安排开业后一周检查，不以老板一句“先试营业”代替。

六、启动资金与来源表

把一次性开办费用、限制用途押金、营运现金、税费和应急资源分开。教学示例：法律会计8,000元、系统12,000元、装修10,000元、保险现金8,000元、培训7,000元、营销15,000元，合计60,000元；另有限制押金12,000元和三个月每月18,000元运营资源54,000元，总资金需求126,000元。

资金来源逐笔写自有资本、股东借款、银行融资及条件。保险8,000元在这里是现金安排，不代表全年会计费用相同。押金不能当作可用工资钱。若某笔资金只有拿到租约或许可后才发放，启动时间表必须显示前提，不可把“原则同意”当已到账。

七、租约与优惠比较表

另写用途、招牌、隐私会谈、网络、停车、营业时间及可转让性。不能只比较月租。贷款工作室可能不需要高街曝光，销售门店却可能看重客户进入和品牌展示；物业管理重视团队和档案效率。场地应服务实际获客与交付，不因同行有门店就照搬。

八、房东谈判邮件草稿

“我们拟开展的服务是X，场地需要满足Y。基于预计使用量和现金计划，希望讨论基础租金A、免租安排B及装修贡献C。装修拟用于列明项目，付款节点建议为D。请同时确认outgoings、优惠返还、担保、恢复原状、转让及提前结束安排。以下附平面需求和经营资料。”

这段话用于启动谈判，不是法律合同。对方回复“可以支持装修”后，继续确认是现金、报销、工程代做还是租金抵扣。比较各方案的实际到账和承诺总额，律师落实正式文本。不要把没有签署的口头优惠放进确定融资来源，也不要以谈判邮件替代法定披露或审批。

九、合伙出资与贡献表

为每位合伙人列现金、资产、已验证客户资源、实际工作、资格责任、担保和未来承诺。股权安排与工资、佣金、股东借款分开记录。示例：甲投入80,000元并承担管理，乙全职负责有资格的运营，丙承诺引入客户；先评估可验证贡献和持续义务，再讨论比例，不从“有三个人所以各三分之一”开始。

未来贡献尚未实现时，可向律师讨论适当的分阶段安排与退出机制。附上未达承诺、长期病假、失去资格、退休、死亡和僵局的处理问题。表的目的不是用算分公式自动决定公平，而是让每个人看到风险和义务，避免一个人认为钱最重要，另一个人认为工作才算贡献。

十、股东决策权限表

列日常支出上限、新债务、担保、折扣、关联采购、增员、客户书出售、重大租约、股东借款和分红。每类写谁提议、谁批准、谁执行、是否需法定负责人独立判断。股东多数票不能替代信托提款或受监管建议的具体责任。

示例：普通办公采购在预算内由经理处理；长期平台合同需要董事审批；关联供应商须利益冲突审查；涉及客户资金则按法定角色和授权，不适用普通采购额度。再设紧急程序，说明如何保护客户、通知和事后记录，不能让“紧急”成为老板绕过所有控制的通道。

十一、岗位容量与招聘触发表

把岗位每周可用时间减去培训、会议、休假和必要监督，再分配给实际服务。销售岗位按估价、委托、看房、谈判和文件计算；物业管理按出租、检查、维修、账目和房东沟通；贷款按访谈、核验、比较、提交、补件及后续服务。不能用四十小时全作可收费工作。

填写预计案件量、单位平均时间、复杂案件比例和备用容量。超过容量时先查返工与流程，再决定招聘。教学假设每周可交付30小时，每件平均6小时，则理论容量5件；若再有10小时历史服务，仅余20小时，新件容量约3件，不是5件。该估算用于排程，不能替代合理工时和人员安全管理。

十二、员工入职与离职清单

入职包括正确雇主、岗位、用工制度、合同、资格、培训、监督、工资、super、信息安全和授权。系统权限按角色开通，受许可工作先完成资格与授权核验。业务员擅长谈客户，不代表可以立即批准信托付款或独立提供所有贷款建议。

离职包括在办案件、客户通知、佣金及工资结算、钥匙设备、系统会话、邮箱转发、平台授权、监管变化和记录保存。撤销权限前先确保业务资料合法归档，撤销后测试实际访问已关闭。不能把离职者的私人资料一并转给接替人员；个人佣金争议与客户服务交接应分开处理。

十三、销售客户首次会谈表

字段包括产权及委托权限、卖方目标、预计时间、价格想法与证据、物业状况、现有其他委托、营销预算、费用解释、利益冲突、身份和适用尽调、下一步。遇代理签字、公司或信托持有、婚姻争议或所有人不一致，列待核材料并交适当人员，不凭客户一句“我可以代表”直接签。

会谈结束给客户书面摘要：已确认事实、报价口径、服务范围、需要专业意见的问题、尚未准备好的文件和下一次行动。不要在摘要中承诺一定卖到某价，或把未经核验的建筑、规划和法律结论写成事实。经办人将客户提出的重要疑问带回团队，不等委托签完才解释费用。

十四、委托收费情境测试表

在签约前用三个场景测试客户是否理解：未成交时、提前终止时、客户自行或经其他渠道成交时。每个场景填写佣金、广告、第三方费、已发生支出、付款触发及合同依据。地产销售、买方代理和物业管理分别用适用合同测试。

教学示例：若仅成功佣金不收取，摄影与平台费用仍按协议由客户承担，就不能用“卖不掉一分钱不花”宣传。若没有权利收取某项，则写明确不收，不留模糊口头空间。客户提出不同理解时先解决文本与解释，必要时顾问审查，不能以签名证明所有误解都由客户负责。

十五、价格证据与广告版本表

记录物业编号、估价依据、可比案例、客户指示、当前广告价格、发布平台、发布日期、复核日期与变更原因。把线上平台、网站、纸质材料和社交图片分列，避免改了主平台却留下旧广告。每次市场证据或客户指示变化，按适用规则复核。

维州2026年10月的新Property Price Statement及相应价格改革要使用当前版本和生效节点，不能继续把旧Statement of Information模板当通用。涉及未来2027年改革的事项另设提醒，不提前宣称全部已生效。NSW及其他地区另查各自要求。VIC现行销售变化 ↗

十六、销售案件推进板

设置咨询、估价、委托、材料完成、上线、有效报价、合同、有条件解除、结算、佣金到账十个阶段。每个案件必须有下一步、负责人、日期、阻碍、预计收入及证据等级。不要让没有下一步的案件在“热客户”栏目里停三个月。

每周会议只讨论阶段改变和具体堵点，不逐人朗读全部名单。统计从一个阶段到下一个阶段的实际比例，同时观察撤回和失败。现金预测只按真实条件与日期编制，不因为所有销售员都说“很有希望”就把全额佣金计入下周可用资金。客户利益、真实披露和合法流程优先于内部速度目标。

十七、销售单位贡献计算卡

填写成交价P、佣金率r、完整可变人员成本、品牌或平台成本、公司承担营销、其他可变交付，再算每宗贡献。教学例P为900,000元、r为2%不含GST，收入18,000元；人员预算35%和品牌6%，其他1,500元，贡献9,120元。比例为商业假设，不是最低工资或法定佣金标准。

把未成交广告另行汇总，不能全塞进成功单的标准成本后忘记额外损失。固定成本212,000元时，数学盈亏平衡约23.25宗，需要至少24宗才覆盖本例固定成本，且假设容量无需新增。任何折扣先重算贡献；1.8%佣金下贡献8,058元，相同固定成本需要至少27宗。

十八、物业管理接管检查表

逐套收集有效委托、房东权限、租约、租金记录、押金状态、房屋状况、钥匙、安全和维护资料、未完维修、费用、供应商及争议。把紧急事项放首页，不让接管人员读完两百页才发现当天有安全维修。

接管前明确旧代理、新代理和房东各自要完成什么，客户资金及押金按当地程序处理。接管后核对导入账、下一次租金日期、付款指引与联系人。租客收到新账户通知时，应有可独立验证方式。任何缺件记录责任人与补交时间，不能因为管理费已经开始收就认为接管已结束。

十九、房产规则卡

每套房记录所在州、租赁类型、适用表格、押金安排、入屋通知、维修、租金调整、宠物、终止和争议渠道。附官方链接、版本日期、负责人员和复杂事项升级路径。住宅与商业物业不要共用同一套法律字段。

填写时不把某州常见通知天数复制到全国。遇物业跨州、特别租赁、合租或其他复杂安排，先确认类别。规则卡更新后检查实际模板和自动化邮件是否一起更新，否则纸上知道新规则，系统仍发旧通知。房东要求不合法操作时，记录事实并由负责人解释可行选择，不因客户付费就照办。

二十、维修工单与授权表

记录报告时间、物业、问题描述、安全紧急程度、照片、租客可联系时段、房东指示、适用紧急程序、供应商资格、报价、授权、完成及验收。紧急程度依据事实与法律判断，不由房东回消息速度决定。非紧急事项也应有承诺回应和跟进日期。

完工后确认做了什么、问题是否解决、费用归属、票据和客户更新。关联供应商、回扣或礼物进入冲突表，不能藏在采购备注。重复故障统计次数与总成本，帮助房东考虑根本修复。维修记录同时保护租客、房东和代理，并可解释物业管理的真实服务工时。

二十一、信托收付款核验单

收款写付款人、客户分类账、房产、目的、日期、金额、账户和收据。付款写有效指示、可用客户余额、票据、完成证据、收款账户独立核验、法定授权及实际执行。账户变更必须走单独验证，不能复制新邮件里的号码打电话就算核实。

付款人员看到分类账不足，应暂停并核实，不从另一房东余额补上。银行双人操作不替代所在地法定授权安排。NSW每个信托账户的指定负责人提款授权要求，应在系统流程中体现，不能让行政使用老板密码代批。NSW信托要求 ↗

二十二、三方核对工作表

字段为银行对账单余额、未兑现付款、在途存款、其他有证据的调整、调整后银行余额、信托现金账、客户分类账总额、差异与负余额。教学例128,400－3,600＋1,200＝126,000元，现金账和分类账合计都应匹配126,000元，但还需确认每个客户余额和交易合法性。

差异表写发现日、金额、可能原因、追查步骤、证据、纠正方法及复核人。不得设置“自动记营业收入调平”。月末总数一致不代表中间没有错误付款，所以还应审查异常交易、重复费用和未经授权变更。核对、监督和审计频率按当地要求及风险设置，本模板不能替代法定记录。

二十三、物业管理每套利润表

字段为年基础管理费、出租与其他合法服务收入、直接工时、系统、检查交通、维修协调、争议、获客和管理分摊。收入按实际合同和收款情况核对，不把租金总额当成代理收入。单套成本用于识别问题，不用于拒绝法定责任。

教学例年净收入2,200元、一般资源1,400元，贡献800元；若额外20小时乘每小时60元，再耗1,200元，贡献变负400元。检查可否减少返工、合理改善物业、合法重谈收费或安排退出。仅降低服务质量可能让留存和投诉更差，不能以报表利润改善作为唯一验收。

二十四、管理组合增长与流失表

每月填期初套数、新增、终止、出售、自住、服务原因流失、期末套数及待交接。收入另列，不把新增十套等同立即获得全年管理费。按房东集中度和地域分组，识别一次失去大房东造成的压力。

教学例期初150套，新获30套、流失24套，期末156套；若每新获一套支出900元，获取投入27,000元。净增加六套提示需要分析留存，但不能机械说每套永久成本4,500元。把实际新增收入开始日期、获取和接管工时加入，才能看出增长是否为公司创造可持续现金。

二十五、贷款客户需求与目标表

写借款人、实际用途、目标金额、时间、现有债务、收入和支出、可预见变化、偏好、重要功能及不希望承担的风险。访谈内容和证据分列，客户口述不是全部核验。对适用信贷协助，需要履行相应调查、核实和评估，不能因银行愿意批而跳过。

客户表达“只要最低月供”时，继续了解期限、总成本、费用、结构和真实目标，而非直接选择看起来最低的一项。发现资料矛盾，记录问题与真实解释；不建议隐瞒信用卡、修改工资单或临时制造资金历史。ASIC负责放贷 ↗

二十六、贷款材料缺口与核验表

字段为资料名称、来源、日期、覆盖期间、所支持事实、是否一致、核验方法、缺口、责任人与状态。明确“收到”“读过”“核验”“可依赖”四个状态，不让上传成功自动变成核验完成。敏感文件通过批准的安全渠道处理，按必要性收集。

若客户需要补件，发送具体清单：“需要某期间的真实文件，以核对某项信息；现有文件缺少某部分。”不要让客户猜测“更好看”的材料会更容易获批。对系统自动提取数字进行复核，错误更正保留原始与修改记录。未解决的关键问题交适当负责人，不让赶进度的行政自行决定忽略。

二十七、贷款比较与建议理由表

对每个可考虑方案列适用性、费用、利率及其假设、功能、灵活性、时间、资格、限制和重要风险。说明为什么选择某方案，以及为什么未选择看起来更便宜的替代方案。评估范围和可用产品边界应清楚，不宣称比较全市场而实际只用有限渠道。

教学示例方案甲年费400元、方案乙无年费，不能仅凭这一个数字决定。若客户真实需要某功能，记录功能用途、成本及替代；如果没有用途，不用“功能更全”合理化高费。平台奖励和避免追回不能代替客户利益判断，具体义务按ASIC和持牌机构要求执行。ASIC最佳利益RG273 ↗

二十八、信用授权与披露检查卡

先列实际角色：信用持牌机构、公司代表、获再授权自然人、直接雇员或其他安排。逐项核实有效范围、培训、监督、AFCA适用安排及需要提供的credit guide、收费报价、credit proposal等文件。不能要求所有员工机械拥有同一种授权，也不能让所有人共用一个号码。

记录文件提供的实际时间、方式、版本、客户疑问与任何更新。客户费或主体变化须按要求处理。PDS不是所有贷款经纪文件的通用名称。离职或换平台时同步处理权限和案件，未完成新授权前不使用新平台名义开展受监管工作。ASIC信用代表 ↗

二十九、贷款佣金与追回台账

每笔记录客户编号、结算日、贷款本金、佣金基础、毛额、GST处理、平台分成、实收、持续佣金、潜在追回条件和实际通知。报告同时显示毛额到净额的桥接，不只保存银行存入数字。对于平台代理扣费，核对报告和发票，避免把净入账误当全部营业收入。

教学例600,000元×0.6%×85%＝3,060元前期净收入。它不是纯利润，还需覆盖获客、交付、固定成本及风险。追回按真实合同处理，没有全国统一两年或统一比例可直接套用。管理预算和税务费用确认也不同，交给会计按实际权利义务处理。

三十、持续佣金组合健康表

每月列期初合格余额、新增、还款、再融资或关闭、其他不再合格、期末余额、平均余额及实际持续佣金。按银行、产品、客户群和平台分组，观察集中风险。累计历史放款本金只作为历史业务量，不能用于替代当前收入估算。

教学例平均合格余额30,000,000元，年持续佣金率0.15%、保留85%，收入38,250元。若基础下降20%，收入30,600元，少7,650元。实际支付规则依合同。客户服务不能为了保护尾佣而违背其利益；模型用于资金管理，不是指导阻止合理再融资。

三十一、营销渠道与获客成本表

每个渠道填媒体现金、制作费、员工时间、询盘、合格会谈、委托或申请、最终成交或结算、收入与贡献。员工时间按明确资源假设计，避免“老板自己发视频所以免费”。不同渠道的客户质量、时间与售后成本也应比较。

教学例营销2,400元加30小时×60元，总4,200元；最终两笔贷款结算，则每笔资源获客成本2,100元。前期净佣金3,060元，交付900元，只余60元未覆盖固定成本。此时新增浏览量不是足够的成功证据。预先规定测试预算、停止条件和观察期，收入未实现时不要把模型预测当现金。

三十二、宣传与转介审核表

字段为目标客户、具体主张、证据、费用口径、主体与资格说明、利益关系、客户资料来源、同意与退订、发布渠道及批准人。贷款广告不得把一般估算包装成获批承诺；地产广告不夸大价格或隐瞒应披露事实；客户评价和案例须真实且有适当使用权限。

转介写发送哪些信息、为什么需要、客户是否同意、谁获得报酬和谁独立提供服务。不要把物业客户自动加入贷款推销名单，也不要因客户曾询盘就无限营销。商业电子信息按ACMA要求处理同意、身份和退订。ACMA防止垃圾信息 ↗

三十三、AML服务适用与案件升级卡

第一部分列具体服务、主体、连接条件、是否指定服务及依据；第二部分列客户与交易角色、所需尽调、风险、资料缺口、负责人及可继续步骤。地产买卖中的客户范围不能只按谁付佣金判断；普通物业管理也不应无分析地套入相同流程。

2026年7月新纳入义务已经生效。不要把“将来准备”留在开业表上，也不要把软件购买当作程序建立。对允许延后尽调的情形，逐项核条件和节点，不设所有案件统一“结算前补”。异常事实按权限升级并保护信息，未经允许不要把内部报告判断告诉客户。AUSTRAC地产指定服务 ↗

三十四、个人资料清单与保留表

对每类资料写目的、法律或业务依据、来源、存储位置、访问角色、第三方、跨境处理、保留要求与清理方式。把证件、银行流水、租赁申请、营销联系人和员工资料分开。要求任何新增软件先说明会接触哪类数据，不只审批月费。

AML报告实体的小企业在相关资料处理上可能受Privacy Act要求，但非AML活动是否覆盖仍需具体判断。不能以小企业名义忽略相关义务，也不能说一旦报告实体就全部其他活动自动覆盖。保留法律要求记录与无限保存所有证件图片不同，必要时顾问确认。OAIC报告实体隐私 ↗

三十五、投诉与事件处理表

字段包括收到时间、客户或受影响方、事项、希望结果、风险等级、相关文件、适用期限、负责人、保险或持牌机构通知、调查、回应和补救。把不满表达纳入识别，不要求客户必须用“正式投诉”四个字。信贷与地产投诉渠道分别核查。

事件另列资金、数据、错误建议和安全问题。初期先保护客户和证据，再核实事实；不删除邮件、不倒签文件、不在未获授权前承诺赔偿。对于可能影响其他客户的共同原因，扩大检查。关闭事件要有复核，而不是经办人在系统点“已完成”就结束。

三十六、账户变更与诈骗防护单

收到新收款账户时记录来源、原账户、拟变更、请求原因和处理人。通过事先验证的独立联系方式确认，不能使用变更邮件新附的电话号码。执行人与核验人分开，变更后首笔付款按风险复核。任何人因结算紧迫要求跳过验证，都需要升级。

若已经误付，马上联系银行并按事件流程寻求追回，保留原邮件、日志和转账记录，通知适当负责人及履行必要义务。不要再转一笔小额“确认”，也不要因对方知道案件细节就认定是真人。模拟一次供应商邮件被接管的演练，看看团队是否真的会暂停。Scamwatch邮件诈骗 ↗

三十七、月度利润桥接表

从部门收入开始，减直接人员、交付、平台和获客，再减固定管理、场地、系统、保险与必要合规。老板劳动按明确替代成本作经济评估，另与实际会计及税务口径调节。现金提款不是工资、利润或税务扣除的自动同义词。

教学销售24宗每宗贡献9,120元，年度固定成本212,000元，利润6,880元；管理组合收入351,072.50元、成本316,000元，利润35,072.50元；贷款模型收入148,410元、包括风险预算的资源成本164,000元，经济结果负15,590元。三类不要先混成一个总数，否则看不出谁在补贴谁。

三十八、利润到现金桥接表

教学假设本期利润20,000元，加回非现金折旧4,000元，减设备付款18,000元、应收增加10,000元，加应付增加3,000元，减贷款本金8,000元和税款5,000元，现金变化为负14,000元。利润为正而银行减少，在算术上完全可能。

实际编表时要保证调整与利润口径一致，避免利息、税款、GST或资本开支重复。应付增加只是尚未支付，不是永久省钱；应收增加也要核实能否收回。把老板提款、融资、股东借款和受限现金另列。信托收付不作为普通经营现金流制造虚假的现金富余。

三十九、十三周现金预测空表

每周列期初、已确定收入、条件收入、工资相关、租金、平台、供应商、税费、债务本金利息、退款、资本开支、股东资金与期末。使用实际收付日期和金额，另留最差情境。期末负数意味着需要立即分析到期支付能力，不是等下一周收入补回来就无需处理。

教学例期初60,000元，十三周收90,000元、付129,000元，期末21,000元；但其中一笔18,000元延后可能让中途第十周出现负3,000元。模板应突出最低余额与首次缺口日期。每周用实际替换预测，并追问差异原因，现金表必须是正在运行的管理工具。

四十、亏损修复行动表

每项写负责人、七天动作、三十天指标、现金效果和停止条件。不要把“努力开发客户”作为唯一行动，也不要因为措施尚未执行就提前确认全部节约。出现偿付能力疑问时，及时咨询专业人士，而不是用经营表格替代法律判断。

四十一、月度经营会议模板

会议前每位负责人提交一页事实：完成量、贡献、现金、客户风险、人员容量和下月决定。会上先处理客户资金、期限和许可等关键事项，再看利润与增长，最后确定最多几项明确动作。不要让营销热闹掩盖信托差异或工资缺口。

会议记录包括决定、依据、负责人、截止日和下次验证。董事及股东之间的分歧可以记录，不必为显得团结删掉风险意见。与上月比较，未完成事项说明原因并重新决定，不无限滚动“继续跟进”。当业务混合经营时，每个部门都要有独立数据，合并报告仅作总览。

四十二、供应商评估与退出表

列服务必要性、价格口径、最低使用量、期限、自动续约、数据归属、支持、错误责任、保险与退出导出。摄影、门户、CRM、身份核验、会计、审计和平台分别按风险检查。软件便宜却无法导出完整客户记录，可能在出售时造成巨大成本。

教学例30次摄影包×380元＝11,400元，若只用20次，每次实际570元；按次480元×20＝9,600元。比较结果只适用于该假设和可选择的合同，不能直接取消现有义务。更换关键供应商先做小规模测试、并行和验收，确认客户服务、数据和合规连续。

四十三、出售资料室目录

目录包括主体与许可、财务与银行桥接、正常化调整、匿名客户组合、合同、留存、在途案件、员工、租约、供应商、投诉、保险、信托审计、隐私与系统、税务和担保。每份文件注明版本、来源、脱敏与访问级别。

初期不要开放客户完整身份和财务资料。买方身份、资格和资金核查后，再在合法必要范围内分层提供。保密协议只是保护措施之一，不自动使所有披露合法。对失败交易约定访问关闭、资料处理和继续保密，并保留日志。OAIC出售业务 ↗

四十四、出售价格到净所得表

填名义价格、交割比例、保留款、业绩款、卖方融资，再减债务清偿、中介、法律会计、员工权益、场地交接、税款与其他调整。将确定和条件款分别显示，不将全部高名义价当即期现金。

教学例价格600,000元，交割80%为480,000元，减90,000元债务、18,000元中介、12,000元顾问、22,000元员工及8,000元交接，剩330,000元，尚未扣实际税务。120,000元保留款须按条件另估。与家庭或新项目安排衔接时使用可确认净现金，而不是广告上的售价。

四十五、合伙退出结算包

文件分为股份价值、工资佣金、股东借款、担保、客户书权益、在途收入、未来追回、记录、竞业及过渡工作。约定估值日、方法、独立估值人、争议、付款和违约。死亡、失能或资格丧失另有连续经营安排，不等事件发生再找负责人。

教学例股份价款80,000元、股东借款30,000元、确认报酬5,000元，应先核对三者是否已在估值中处理，避免重复或遗漏。五五僵局需要阶梯解决路径，不能依赖谁嗓门大。使用归属、回购或离开者折价时应做针对性法律和税务审查，不把模板直接当可执行合同。

四十六、交割与过渡验收表

列买方资格与授权、房东及平台同意、客户安排、资金确认、信托合法处理、员工、钥匙、数据、系统、保险、在办案件、投诉及担保释放。每项有证据与放行人。账户截图、口头承诺和共享密码都不是充分替代。

过渡期写工作范围、时间、报酬、权限和结束标准。物业逐套交接，贷款按佣金权益与服务关系分别交接，销售按案件阶段分配未完工作和收益。交割后保留款、历史索赔、合法记录及持续联系也要有人负责，不能因为双方庆祝成交就停止跟进。

四十七、每季度做四个故障演练

第一种：供应商邮件要求更改银行账户；检查团队是否独立回拨。第二种：唯一负责人突然不能工作；检查合法替代与客户服务。第三种：主要平台中断；检查必要记录和临时流程。第四种：客户投诉某笔费用或建议；检查能否快速找到原始证据、适用流程和责任人。

演练使用虚构或适当脱敏材料，不制造真实付款或误导客户。记录发现、影响、修复和复测。不要只问员工“懂了吗”，让其实际操作到可以证明下一步。重复失败说明培训、权限或系统设计有问题，不一定只是员工不认真。把改进纳入下一季度资源安排。

四十八、官方核查与版本维护卡

每项重要规则记录主题、适用业务、州别、官方链接、当前要求、生效日、下次复核、受影响模板和负责人。遇新规定先区分已生效、未来生效、提案及平台自有政策，不能把新闻标题直接写成现行法律。政策更新后抽查实际系统是否同步。

本行业最少维护地产州别许可与信托、租赁、ASIC信用授权和行为、AUSTRAC指定服务、OAIC隐私、Fair Work用工、ATO税务与super等目录。不要让一个过期模板成为公司默认规则。工具箱完成的标准是有人能按照它执行并出示证据，而不是文件数量很多；从三张最影响当前阶段的表开始，持续用起来。