利率上调给年轻房贷族带来的冲击，远远超过其他人。这种货币政策既不公平，效果也不理想；控制通胀的成本，本应由整个经济体更公平地承担。
澳洲联邦储备银行今年已经第四次上调官方利率，将其提高到4.6%。这对背负房贷的人来说不是好消息。该利率创2011年以来新高，而且一个月后可能还会再升一次。更关键的是，同样的利率水平，如今造成的痛苦会大于15年前。
房价已经远高于当年，这是拥有自住房变得如此难以负担的一个重要原因。
加息时，许多想买房的人会被挡在市场之外；降息给现有购房者带来一些喘息后，那些此前被挡在门外的买家又会涌入市场，推动房价新一轮上涨。
科廷商学院（Curtin Business School）的Alan Duncan教授计算发现，2011年6月，新自住业主的平均房贷约为36.3万澳元。到了今年6月，这个数字已经翻倍有余，达到73.1万澳元。
首次置业者的平均贷款额也从31.8万澳元翻了一倍，升至61万澳元。
房贷和房价都大幅翻番，但全职成年人的平均周薪只从1305澳元增至2084澳元，增幅约60%。房产负担为何越来越重，这组数字已经说明问题。
换个算法，2011年的平均房贷约相当于5.4年的平均全职收入；如今，这一比例接近6.7年。
若收入与房贷的倍数仍维持2011年的水平，现在的平均房贷本可以少15万澳元。
还要注意，银行给房贷定出的利率，是在澳洲联邦储备银行官方利率之上加出一段息差。也就是说，你我最终支付的利率，是银行先采用官方利率，再加上覆盖自身成本和利润的幅度。
但有一点容易被忽略：最近一次加息之前，房贷机构加收的幅度其实比15年前略低。15年前，这一数字略高于7%；如今，新自住业主贷款的平均利率为6.24%。
澳洲人之所以会对官方利率变化大惊小怪，是因为这种情况在其他富裕国家并不常见。澳洲房贷的利率往往可以由银行自行调整。
其他国家的房贷通常在整个贷款期限内采用固定利率。央行调整官方利率后，变化仍会传导到购房者身上，只是需要更长时间才会显现。
因此，官方利率每次变动，在澳洲都会引起格外大的反响。不过，这并不表示其他国家靠利率控制通胀的效果比澳洲差。
即便如此，澳洲联邦储备银行似乎仍没有认真考虑如何鼓励或要求市场改用长期房贷利率。我怀疑，利率变化反复引发的争议，让澳联储长期处于公众关注的中心，而它已经开始享受这种关注。
仔细想想，澳洲这种特殊的房贷安排，并不是利用利率——也就是“货币政策”——调节“需求”（民众和企业对商品、服务的支出）时唯一的问题。
理论上，利率变化会影响整个经济体的借贷与消费，家庭和企业都包括在内。现实却是，企业行为几乎不怎么受利率影响。企业支付的利息可以抵税，而利率比过去高一点或低一点，似乎也很难明显改变企业的投资决定。
真正对利率变化格外敏感的，是房贷持有人，尤其是最近才贷款、背负更大债务的人。他们往往比较年轻。年长者通常背负较小的房贷，因为他们买房时价格更低，也有更充裕的时间偿还本金。
这意味着什么？利用利率压低通胀，让经济体系再次表现出对年轻人不利。这样的安排真的明智吗？
包括像我这样早已还清房贷、如今花钱相对宽裕的老年人在内，所有人都会参与全国消费支出。但加息真正打击的，只有约三分之一的家庭，尤其是背负大额房贷的家庭。
这不公平，效率也很低。所有家庭都会消费，可每当通胀过高时，姑且说只有四分之一的家庭会受到惩罚。结果是，没有房贷的人不受影响，年轻房贷族却必须承受更猛烈的挤压。
令人不解的是，人们似乎很少认真思考过：利用利率控制通胀可能本身就是个愚蠢办法。既然如此，理应存在更公平、也更有效的替代方案。
确实有另一条路。我还记得，直到上世纪80年代，控制通胀的任务才交给澳洲联邦储备银行。当初的预期是它能做得更好，但事实证明，这种安排也带来了严重缺点。
在改用利率之前，澳洲曾通过财政预算来应对通胀。需求过强，就把所得税率提高几个百分点；需求疲弱，则把所得税率下调几个百分点。
据我记得，当年之所以把控制通胀的工作交给独立央行，主要是因为政客们一旦面临选举，就不愿提高税率。这个问题可以这样解决：成立一个新的独立机构，由它决定税收附加或减免。
但别指望澳联储会主动建议把自己移出这场行动的中心。是否改变安排，必须由联邦政府决定。
